什么是“房地产长效机制”？

上周的政治局会议，在时隔一年半之后再度提出建立“房地产长效机制”，引发市场热议。

　　建立房地产平稳健康发展长效机制的目标，在本届政府建立之初即已提出，在去年4月底召开的中央政治局会议上再度得到确认。但直到目前，能够保证房地产市场平稳健康发展的长效机制仍未能建立起来。

　　按照惯例，每年研究分析来年经济工作的最后一次政治局会议尤为关键，扮演着为即将召开的中央经济工作会议定基调的重要角色，后者则是明年经济工作的总指挥。

　　在过去一年半时间里，房地产经历了从火爆到冷却的周期，政治局此时再提“长效机制”，可能意味着今后房地产的政策思路从注重短期效应的行政调控，转变为面向长期的全方位改革。

　　去库存结束

　　华尔街见闻前天曾指出，对比2015年，此次政治局会议关于房地产的表述不再强调去库存，要求“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

　　新华社报道中援引高层智囊观点明确提及，将进一步推进房地产税收制度、土地供应制度、住房金融体系等建设，以长效机制引导市场稳预期，并明确“去库存要以化解三四线城市房地产库存为重点”。市场由此关注房地产税制度是否已箭在弦上。

　　广发宏观郭磊认为，研究“长效机制”意味着房地产去库存政策结束。房地产政策先后经历了年初的全面去库存和9月底开始的一轮重点城市调控，房地产调控的政策导向在2017年预计将全年维持。“加快研究”的表述意味着房产税等政策短期并无落地时间表。

　　全方位改革

　　不少分析认为，长效机制意味着一系列的配套改革，这其中既包括房地产领域，也包括财税等房地产之外的领域。

　　据第一财经日报，上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建表示，当前的房地产调控注重短期效应，经济低迷时希望借此拉动经济，过热时又通过限购限贷进行调控，没有从本质上来研究房地产调控长效机制。未来肯定要出台一揽子政策，比如加大一线城市的土地供应，减轻地方政府对土地财政的依赖，在购房需求上可以采取限购限贷政策，并在合适的时机推出房地产税。

　　新华社援引清华大学房地产研究所所长刘洪玉称，房地产市场稳定发展，关键要稳定市场预期，减少市场参与者的非理性行为。从此次会议看，下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

　　同时，新华社昨天发表评论称，要建立起房地产的长效机制，不能局限在房地产市场打转，而是需要进行全方位的改革，包括央地两级政府财税收入的分配、地方政府土地财政制度、城市居民住房用地70年期限、设立房地产税，等等。

　　值得注意的是，上周政治局会议明确指出，要加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革，更好发挥经济体制改革的牵引作用。

　　据《每日经济新闻》，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，以财税领域为例，对房地产市场来说，后续房地产税制度改革有很多备选方案，比如房地产税、土地使用权的到期续费、购房贷款利息抵扣个税等内容。这些内容都值得后续积极关注，也体现了对房地产市场背后各类利益关系进行重新梳理的导向。“后续的税费制度改革应该基于两个前提：第一是此类改革有利于房地产市场的经济利益调节和市场稳定；第二是此类税费制度改革本身的成本不高，执行过程中障碍比较少。”

　　新华社还特别强调，建立长效机制的关键，在于政府要摆正位置。

　　在建立房地产长效机制的过程中，政府要有“壮士断腕”的勇气，正确认识和妥善处理在房地产市场的既得利益。没有全方位的改革，长效机制是很难建立起来的，只有政府这个“龙头”摆正了在市场中的位置，房地产市场才可能逐渐回归理性。